Die zentralen Bahn-Hubs werden die Bürostandorte von morgen

Büroimmobilien werden immer häufiger in unmittelbarer Nähe von Bahnhöfen angesiedelt. Doch gute Erreichbarkeit allein zieht noch keine Nutzer an, die Qualität der Immobilie muss überzeugen.

 Diskussionen um den Leerstand in den Innenstädten konzentrieren sich meist auf den Einzelhandel. Dabei wird vergessen, dass die Entwicklung im Retail-Segment mit dem Büroimmobilienmarkt eng verbunden ist. Stadtzentren brauchen auch attraktive Büroimmobilien, denn ohne Arbeitsplätze in direkter Umgebung fehlt dem Einzelhandel die Kundschaft.

Mit der Etablierung des Homeoffice ist viel Geld aus den Städten abgeflossen, weil sich der private Konsum in die Nähe des Wohnorts oder ins Internet verlagert hat. Eine Studie des ifo Instituts zeigt die Auswirkungen dieser Entwicklung: Die Forscher fanden heraus, dass Remote Work die Kaufkraft in den Innenstädten stark geschwächt hat. Um bis zu 20 Prozent stieg der Konsum in Wohnvierteln mit einem hohen Zuwachs an Personen im Homeoffice ­– Geld, das den Händlern in den Innenstädten fehlt, wenn die Menschen nicht mehr zum Arbeiten in die Stadt kommen.

Schmuddel-Image ade

Um sich gegen Homeoffice und Remote Work zu behaupten, müssen Büroimmobilien durch hohe Aufenthaltsqualität, einen überzeugenden Nutzungsmix und nicht zuletzt durch eine gute Erreichbarkeit punkten. So können am Ende auch umkämpfte Fachkräfte im Umland leichter erreicht und überzeugt werden, den Weg in die Stadt auf sich zu nehmen. Standorte in der unmittelbaren Nähe zu innerstädtischen Bahnhöfen, lange Zeit die Schmuddelkinder der Städte, geraten dabei vermehrt in den Fokus. Denn der öffentliche Verkehr gewinnt gegenüber dem Individualverkehr immer mehr an Bedeutung – auch und gerade, wenn das Ziel ist, Menschen dazu zu bringen, sich für die Arbeit ins Büro zu bewegen.

Analysten der Credit Suisse haben herausgefunden, dass Büroflächen dem Homeoffice am ehesten trotzen, wenn sie in der Nähe eines Bahnhofs liegen. Büroimmobilien in Zürich und Lausanne, die mehr als 1.200 Meter von einem Bahnhof entfernt sind, wurden signifikant seltener zur Vermietung ausgeschrieben als solche, die näher liegen, so eine Studie zum Büroflächenmarkt von 2021.

Der Blick ins Nachbarland ist deshalb aufschlussreich, weil in der Schweiz deutlich mehr Menschen mit der Bahn pendeln als in Deutschland: 39 Prozent nutzen Statista zufolge öffentliche Verkehrsmittel für den Arbeitsweg, in Deutschland sind es 26 Prozent. Mit der auch politisch gewollten zunehmenden Bedeutung des öffentlichen Verkehrs nehmen

Bahnhöfe auch hierzulande eine bedeutende Rolle bei der Entwicklung nachhaltiger urbaner Verkehrskonzepte ein. So wird der Münchener Hauptbahnhof derzeit zu einem neuen Mobilitätshub der Landeshauptstadt ausgebaut. Als zentraler Knotenpunkt für Reisende und Pendler vernetzt er Zug, Bus, Tram sowie S- und U-Bahn und integriert sie in ein nachhaltiges Verkehrskonzept. Fahrradparkhäuser entstehen und der Bahnhofsplatz wird besser an die umliegenden Stadtteile angebunden. Dafür soll er autofrei werden, sodass Fußgänger und Radfahrer ihn von Westen und vom Altstadtring besser erreichen können –und auch, um seine Aufenthaltsqualität zu erhöhen.

Stadt der kurzen Wege

Wie sehr bahnhofsnahe Lagen für den Büromarkt an Attraktivität gewinnen, zeigt die Entwicklung des Bahnhofsumfelds in München. Obwohl sich die Bauarbeiten noch über Jahre hinziehen werden, haben sich Investoren bereits Grundstücke rund um den Münchner Hauptbahnhof gesichert oder planen Neubauten. Dort entstehen in den kommenden Jahren Zehntausende Quadratmeter neue Bürofläche in einem Umkreis von wenigen Hundert Metern. Kaum eine Teillage in München erlebt so viel Bauaktivität im Bürosegment. Hinzu kommt, dass der Bereich um den Hauptbahnhof in München (die Ludwigsvorstadt) – wie in vielen anderen Städte auch – einen Schmelztiegel unterschiedlicher sozialer Schichten und Milieus bildet. So entsteht ein lebendiger urbaner Raum, der aufgrund seiner Vielfalt von seinen Bewohnern, Besuchern und ansässigen Unternehmen geschätzt wird. Quasi Diversity at it’s best!

Büroimmobilien in Bahnhofsnähe verbinden Urbanität mit Ökologie, denn Nähe und Nachhaltigkeit gehören untrennbar zusammen. Das Münchner Referat für Klima- und Umweltschutz hat für die Landeshauptstadt einen „Walkability-Index“ erstellt, der die Fußgängerfreundlichkeit der Stadtteile visualisiert. Er versteht sich als Beitrag zur Klimastrategie von München. Eine gute Erreichbarkeit entspricht dem Ideal der kompakten Stadt, das seit einigen Jahren Konjunktur hat. Das Leitmotiv sind kurze, fußläufige Wege zu Geschäften, Ärzten, Gastronomie und Parks – ebenso wie für die letzten Meter von der Haltestelle zum Arbeitsplatz.

„Walkability“ wird auch zunehmend in Standortanalysen von Immobilien berücksichtigt und als relevanter Faktor für die Attraktivität einer Lage betrachtet. Gerade nachkommende Generationen, die Talente der Zukunft, zeigen sich vermehrt nachhaltigkeitsaffin und damit auch autokritisch: Sie schätzen fuß- und radfahrfreundliche Standorte.

Grüne Wohlfühlorte

Doch so gut die Erreichbarkeit auch sein mag, gesichtslose Bauten ohne Aufenthaltsqualität locken niemanden vom heimischen Schreibtisch ins Büro. Deswegen müssen Büroimmobilien heutzutage mit weiteren Attributen punkten. Das Holz-Hybrid-Bürogebäude „The Stack“, das derzeit an der Goethestraße weniger als 200 Meter südlich des Münchner Hauptbahnhofs entsteht, setzt auf eine Kombination aus Nachhaltigkeit und hoher Aufenthaltsqualität, sowohl im Gebäude als auch für das Quartier. Neben der Energieeffizienzklasse KfW 40 strebt das Projekt mit einer Mietfläche von circa 17.500 Quadratmetern eine DGNB- und LEED-Zertifizierung jeweils in Platin an.

Wesentlicher Bestandteil des Gebäudekonzepts ist eine umfangreiche Begrünung am, im und auf dem Gebäude. Die Fassade von „The Stack“ ist in eine Vielzahl von aufeinandergestapelten Boxen gegliedert, die abwechselnd vor- und zurückspringen. Eine Abwechslung von Glasflächen und begrünten Auskragungen kann eine attraktive Option sein. Wo Entwickler über die Grenzen ihres eigenen Grundstücks hinausdenken und etwa dem angrenzenden Straßenraum mehr Grün bieten, entsteht gesellschaftliche Akzeptanz, höhere Aufenthaltsqualität und ein besseres Mikroklima.

Auch der Verzicht auf Tiefgaragen kann signifikant zur Nachhaltigkeit beitragen – und das nicht nur, wenn anstelle dessen oberirdische Fahrradparkplätze geschaffen werden. Befindet sich beispielsweise unter einem Innenhof kein ausgebauter Hohlraum, ist es möglich, Bäume mit hohem Wuchs zu pflanzen. Denn sie benötigen Erdreich für das Wurzelwerk. Auch bepflanzte Dachgärten steigern die Nachhaltigkeit, indem sie Regenwasser speichern und damit die Kanalisation bei Starkregen entlasten. Gleichzeitig bieten sie den Nutzern Entspannung und Raum für soziale Kontakte.

So werden begrünte Areale, ob auf dem Dach oder in Innenhöfen, zu „Third Places“, ein Begriff, der im Zusammenhang mit dem Trend zum mobilen Arbeiten derzeit Konjunktur hat. Er beschreibt Räume, die sich weder eindeutig dem Wohnen noch dem Arbeiten zuordnen lassen, sondern sich dazwischen positionieren. Sie sollen den kreativen Austausch und die informelle Begegnung fördern. Mit ihrer hohen Aufenthaltsqualität sind sie nicht nur Alternativen zum klassischen Konferenzraum. Als Wohlfühlorte sollen sie auch dazu anregen, den heimischen Schreibtisch zu verlassen und kollaborativ im Büro zu arbeiten.

 Nachhaltige Aufwertung

Um sich gegen Homeoffice und Remote Work zu behaupten, müssen Büroimmobilien also mit einer guten Erreichbarkeit punkten und zugleich eine hohe Aufenthaltsqualität bieten. Um dabei nicht zum Solitär im Stadtgefüge zu werden, der außer grünen Fassaden nichts zu seiner Umgebung beiträgt, sollten Komplementärnutzungen die Immobilie mit ihrem Viertel verzahnen. Die Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistern und Gastronomie im Erdgeschoss des Projekts „The Stack“ trägt damit zur dichten urbanen Vielfalt bei, die für die Münchener Innenstadt typisch ist. Denn das Projekt profitiert nicht nur von der Nähe zum Verkehrsknotenpunkt, sondern auch von einer hohen sozialen und kulturellen Durchmischung, die den Standort prägt und es zu einem lebendigen innerstädtischen Hotspot macht.

Immobilien in Bahnhofsnähe profitieren von dem Trend weg vom Auto hin zu anderen, nachhaltigeren Arten der Mobilität. Sie verbessern die CO₂-Bilanzen ihrer Mieter, wenn diese mit öffentlichen Verkehrsmitteln zur Arbeit gelangen und haben das Potenzial, ihre Umgebung aufzuwerten. Denn sie holen verlorene Kaufkraft zurück in die Innenstädte und erhöhen die Qualität des Stadtraums – ökologisch, ökonomisch und sozial.

Über ACCUMULATA

Seit 1982 entwickelt, managt und finanziert ACCUMULATA State of the Art- Immobilien und -Quartiere mit Landmarkcharakter. Erfolgreich realisiert wurden bislang mehr als EUR 3 Mrd. Investitionsvolumen mit über 600.000 m² Geschossfläche. Zu den Projekten der ACCUMULATA zählen in München das ELEMENTUM, TRI, DIE MACHEREI MÜNCHEN, das HERZOG MAX, das The Stack, das Palais an der Oper und die THERESIE, in Nürnberg The Q, in Stuttgart das Horizont² sowie in Berlin das Forum Steglitz. Derzeit verwaltet ACCUMULATA Immobilien im Gesamtwert von über EUR 2,0 Mrd. als Asset- oder Development- Manager. Das Unternehmen steht für außergewöhnliche Immobilienlösungen und nachhaltige Zukunftsprodukte. Für Konzepte, die smart, grün und lebenswert für die Menschen sind, die sie nutzen. Für Raum, der ganzheitlich gedacht und zukunftsorientiert gestaltet ist. Und für Quartiere, die als exzellente und langfristige Investments bestehen können. Für Immobilien, die eine Vision erfüllen: „Shaping urban future“.

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